這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商必須另覓出路。王世豪向與會者透露，除了平時(shí)所謂占整個(gè)銀行貸款比例20%左右的開發(fā)商信貸和個(gè)人按揭貸款，還有兩種重要的房地產(chǎn)信貸受到忽視：一為土地儲備貸，一為經(jīng)營性物業(yè)貸。四項(xiàng)累加，約20萬億元。

　　另一方面，民間資本的發(fā)展和投資性需求推動著地產(chǎn)金融新業(yè)態(tài)的成長。秦虹表示：“民間資本對房地產(chǎn)市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價(jià)有很大的推動作用。另外投資性需求對房價(jià)不敏感，只對預(yù)期敏感，不管現(xiàn)在房價(jià)多高，只要判斷還會漲就會買，這種情況下控制房價(jià)是很難的?！彼J(rèn)為，在投資渠道有限的中國，房地產(chǎn)成為投資首選之一?，F(xiàn)在政府要控制投資性需求，可以把這些資金引導(dǎo)到供給端。

　　PE或成最佳途徑

　　“房地產(chǎn)開發(fā)必然要進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)代，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、資產(chǎn)證券化，都應(yīng)該是房地產(chǎn)金融的新型業(yè)態(tài)?！辈贿^，秦虹分析稱，信托行業(yè)目前監(jiān)管仍非常嚴(yán);而債券除公租房債券外，也未松口。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)國外經(jīng)驗(yàn)成熟，國內(nèi)呼之欲出，無奈政府遲遲未予批準(zhǔn)。所以，相對而言寬松的私募股權(quán)基金(PE)就有望成為最佳融資途徑。

　　秦虹指出，不要視其為“縱容房價(jià)上漲”，她認(rèn)為，如果把資金投資到房地產(chǎn)市場供應(yīng)前端，把它變成供應(yīng)，實(shí)際有利于緩和供求矛盾，平抑房價(jià)上漲。一定程度上，這也將緩解通貨膨脹的壓力。

　　據(jù)其介紹，房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將更關(guān)注商業(yè)服務(wù)型地產(chǎn)，及物業(yè)附加價(jià)值。而地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的主要分支之一即是商業(yè)地產(chǎn)，其核心競爭力來自運(yùn)營招商、物業(yè)管理等一系列整合經(jīng)營能力，遠(yuǎn)非提供融資一途。

　　此外，如果新型業(yè)態(tài)可以規(guī)范發(fā)展起來，還可以分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)，“如果讓投資者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，就避免了把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。”與此同時(shí)，秦虹認(rèn)為，在供給階段把銀行杠桿降低的話也有利于減輕房地產(chǎn)市場泡沫。

　　其實(shí)，市場早已開始自主運(yùn)作。據(jù)了解，中國房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在2010年前后開始活躍起來。據(jù)了解，2010年國內(nèi)市場涌現(xiàn)20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，資金規(guī)模達(dá)到500多億元。

　　“因此，2010年被稱作房地產(chǎn)基金元年。”作為先行者，復(fù)地投資集團(tuán)首席執(zhí)行官周純介紹說，此前他們與摩根等傳統(tǒng)外資基金合作，現(xiàn)在也和國內(nèi)各類基金合作，包括金融人士成立的地產(chǎn)基金，還有地產(chǎn)商自發(fā)組建的私募基金。

　　尚待完善與規(guī)范

　　當(dāng)優(yōu)房網(wǎng)首席執(zhí)行官李曉表示，已獲得5億元房地產(chǎn)私募基金融資時(shí)，卻被主持人打趣道：“要我看，你們生意不怎樣。說實(shí)話，5億元做做天使項(xiàng)目還行，房地產(chǎn)項(xiàng)目你投下去不見得"冒煙"?！边@番話道出了國內(nèi)地產(chǎn)私募股權(quán)基金起航時(shí)，在募集上遇到的困難。

　　就房地產(chǎn)基金而言，易居資本中國基金副總裁兼合伙人吳綺敏坦言，國內(nèi)才剛剛起步：“真正的房地產(chǎn)基金不太多。大多數(shù)基金停留在單個(gè)項(xiàng)目的債權(quán)、信托上，這是初級的融資方式。房地產(chǎn)基金可以回到私募股權(quán)基金，就某個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場在股權(quán)層面融資。”

　　建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東也贊同這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前地產(chǎn)基金都投入具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將交易對手首先當(dāng)成壞人來看待，在這個(gè)情況下設(shè)置交易條件。

　　“部分基金不成熟，表現(xiàn)為就看項(xiàng)目，對企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景并不信任?！睂Υ?，中倫律師事務(wù)所合伙人周赟介紹道，“而國外成熟的地產(chǎn)基金基本都是一些具備很高公信力的金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商?！?/FONT>